记者田国宝 10月中旬，张强在北京三环内租下了一套小一居室。与经纪人交谈后，他觉得价格合适，可以考虑购买。该房屋挂牌价约为150万元。中介告诉他，业主急于套现。如果付款条件合适，预计交易能以120万至130万元完成。细节需要与业主讨论。张强的第一个家位于五环外。根据北京的限购政策，他仍然有资格购买五环以内的房子。这次他买第二套房子并不是为了房产升值，更多的是为了租金收入。他认为，对于他这个上班族来说，除了工资之外拥有被动收入是未来的重要保障。张强投资房地产的想法来自于灵感一个朋友的。今年7月，他的朋友在双地铁社区购买了一套小公寓，总价120万元，月租近4000元，成为很多朋友羡慕的对象。张强表示，这样的机会并不是到处都有，必须积极寻找。下半年以来，从事私募投资的人士也开始在一线城市的主城区寻找总体房价低、就业率高、租金收入稳定的住宅。在他看来，投资机会仍然很大，而且正在飞来飞去。寻找机会 张强是一名工程师，工作和收入都比较稳定。早年，他和大多数上班族一样，用闲钱在北京地区投资了很多房产，赚钱了。近年来，随着市场的波动，除了自己在北京的住所外，他还陆续出售了投资性房产北京周边。尽管张强起步早，但由于错过了卖出的最佳时机，他并没有赚到多少钱。他用这笔钱提前还清了房屋贷款。凭借剩余的资金，他希望找到一个有稳定收入的投资渠道。张强说，他想过投资股市，但因为不懂，所以没有急于投资。这些年来资金发生了很大变化，本金可能会损失。银行理财和定期存款虽然实力雄厚，但回报太低，无法抵消通胀。今年5月，朋友约她一起去看房子。 7月份，朋友全款买了一套20年的小一居室公寓。挂牌价超过130万元，最终含税成交价约120万元。该套房距离地铁站约1公里。有两个地铁路口，周边设施齐全。时间一居室的月租金在4000多元，如果装修好一点可以达到4500元。年租金收入约5万元。展开全文
朋友买房的经历给了张强启发。与其让自己的钱存在银行，还不如全款买房，收租金。手头200万元的闲钱足够跑一个订单了。
由于当前市场尚未完全稳定，盲目投资仍存在风险。在寻找投资标的时，需要重点关注房价波动较小的地区或社区，或者交易价格足以承受市场波动带来的风险的地区或社区；操作层面比较适合张强这样有闲置资金、不需要加杠杆的群体。
8月份，张强开始认真学习房地产投资。在管辖范围上，他限制在五环以内；国际米兰配套设施齐全，两公里内就有地铁，生活方便。初步选定了几个交通便利的商圈后，我选择了一个社区。次新房价格偏高，预算又紧张，只能选择又旧又小的。两居室和一居室的租金差别距离不大，但总价相差很大，所以他更喜欢小一居室的公寓。接下来要解决的就是价格问题。
张强的理想目标是“总价越低越好，租金越高越好”。然而，所说的房子很少，所以你必须想着失去的人才能找到它们。这两个月来，他看了很多套公寓，但没有几个达到他的预期。
10月15日，他在该机构网站上看到一套标价150万元的一居室公寓，立即联系该机构。代理人表示，近期成交同类型公寓的单价约为130万元。如果付款条件好，可以约定120万元。
此套房位于主区附近，面积稍小，房龄40多岁，但租金较高。若以新台币120万元出售，年租金收益率可达4%左右。
张强说，如果你想在众多房子中找到合适的房子，你个人的价格太低，必须依靠中介。经纪人了解他的需求后，又推荐了几处房产，并同意周末看房。如果合适，他将与土地所有者会面协商价格。
抓住机会
经过两个月的看房，张强发现不少购房者“走丢了”，其中不仅有个人，还有机构投资者。曾经有一栋房子的底价很有吸引力。他本来打算多对比几套房子，却被别人抢走了e 第二天。
他总结道，小户型购房者主要有两类：一类是单身年轻人，希望在自己的能力范围内拥有一套属于自己的房子；还有一些像他一样追求长期稳定租金回报的投资者。
张强更喜欢小户型，因为小户型的租金回报率更高。以他看中的房子为例，租金收益率约为4%。但由于整体价格较高、租金差距较小，同一小区的两居室收益率通常要低一个百分点。
在这种情况下，只要总价低，小户型比大户型更受欢迎。一家大型中介店负责人告诉经济观察报，在他所在的地区，近期70平米以下的房产成交量占比超过60%，而90平米以上的房产成交量仅占10%左右。
张强也意识到，你得到了你所支付的费用。好房子不便宜，而且大多数便宜的房子都有缺陷。图片上看起来不错，但实际装修可能很旧，光线也很差；或者户型布局较差，实用性不强。这些房产在租赁市场上通常不受欢迎。
前述中介店负责人表示，低价房通常有两种情况。要么是业主急于出售，要求短时间内全额付款；要么是业主急于出售，要求在短时间内全额付款；或者房子本身有缺陷，比如采光不好，平面图不好，漏水，或者交易税、土地转让费高等等。
显然，像张强这样急需用钱的业主最适合naminvest。但在整个二手房市场中，此类卖家所占的比例并不高，而且老旧小房普遍存在不少缺陷。从投资意义上来说，“高性能房”的房子难度很大，需要需要很大的耐心。
上述私募投资者表示，过去机构投资者更青睐写字楼，因为住宅收益率较低。一方面，写字楼租金高，回报较好；另一方面，商业、办公物业只要管理得当，也能带来可观的物业增值收入。然而，近两年来，情况发生了变化。商业和写字楼市场被抛在后面，租金屡屡下跌。房价下降导致居民租金收益增加，开始引起机构关注。但目前大部分机构处于衰退初期，尚未形成明显的投资动力。
买房逻辑变了
过去，张强的房产投资主要是靠房价上涨来赚取估值差价，但现在，他关注租金收入。张强表示，相比年租金收益，他更关心的是每月4000元的租金收入。作为一个普通的工薪家庭，张强对于年回报率的要求并不那么严格和执着。他进一步的考虑是，即使未来遇到pgaho等意外情况，每月4000元的租金收入也能为他的生活提供更多保障。
在他看来，经过本轮房地产洗牌，房价逐渐企稳的同时，依靠房价上涨赚取差价的时期已经过去。如今，入住率高、租金高的房屋具有投资价值。
存入100万元以上的银行定期存款或保本理财产品带来的收益有限，长期来看难以防范通胀的影响。相比之下，黄金地段的房地产投资一线城市不仅可以带来长期稳定的租金收入，还具有一定的保值和升值作用。
前述私募投资者表示，普通投资者倾向于粗略地计算回报率；专业或机构投资者的计算模型较为复杂，通常采用投资回报率和内部收益率（IRR）两种方法作为投资标准。两个标准的出发点不同，投资逻辑也不同。
该人士告诉经济观察报，专业投资者将包括物业费、交易税、取暖费、维护费、空置损失等所有费用。其中，附带费用按一定比例计入计算。例如，维护成本通常约为年租金的 10%，空置损失约为年租金的 5%。如果购房是通过贷款融资的，资金成本也应该是包括。
以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费和空置损失约为3000元，需要从租金收入中扣除；按照“满五岁”政策，契税约为1.2万元，也应该计入买房成本。经测算，专业机构计算出的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算低了0.3个百分点。
与投资回报率相比，内部收益率是从现金流角度计算的，更为复杂。除了资金成本外，还需要考虑投资期限。以张强计划投资的房产收购为例，如果房子价格不变，持有10年，内部收益率约为3.9%；如果保持20年内部收益率可达4.5%左右。
（应采访者要求，张强为化名）返回搜狐查看更多